Affitto con riscatto

Cos’è l’affitto con riscatto

Non solo mutuo; per comprare un immobile è possibile anche accedere a particolari formule che si discostano non poco dai classici contratti di finanziamento. Si chiama affitto casa con riscatto ed è uno strumento attraverso il quale chiunque può acquistare una casa dopo aver pagato le rate di affitto per un determinato periodo. Uno strumento che si sta diffondendo sopratutto negli ultimi anni per la crisi economica che ha colpito notevolmente il settore del credito.

Insomma una modalità di compravendita della casa completamente nuova e regolamentata nei mesi scorsi attraverso apposite linee guida previste nello Sblocca Italia. Locazione e preliminare di vendita si fondono nell’affitto casa con ricatto con particolari garanzie sia per chi compra e per il soggetto che vende l’immobile.

Affitto con riscatto: come funziona

In sostanza con l’affitto con riscatto il proprietario consegna il proprio immobile ad un conduttore che pagherà il canone di fitto per un periodo stabilito. Alla scadenza pattuita il locatore potrà decidere se effettuare il riscatto o lasciare la casa al legittimo proprietario.

Naturalmente in caso di acquisto, al prezzo proposto saranno detratte le somme già pagate nelle rate di fitto. Nessun tipo di obbligo ricade su chi entra nell’immobile: al termine stabilito del pagamento mensile può decidere di riscattare o meno la casa, in tutta libertà.

I vantaggi per chi accede all’affitto della casa con riscatto

E’ la libertà di acquistare o meno l’immobile a rappresentare il punto cardine dell’affitto della casa con riscatto. La durata del contratto è variabile dai 3 ai dieci anni a seconda della tipologia di contratto sottoscritta. Si tratta di un periodo in cui la persona che usufruisce dell’immobile paga un normale canone di fitto. Insomma una formula meno restrittiva dei normali contratti di mutuo e con notevoli vantaggi che si accompagnano naturalmente ad elementi non proprio convenienti.

L’affitto con il riscatto rappresenta la soluzione ideale per i tanti che non hanno la possibilità di accendere un contratto di mutuo per le sempre maggiori garanzie richieste dagli istituti di credito. Per il venditore, invece, si prospetta l’opportunità di ricevere un canone di fitto e di poter liberare l’abitazione con maggiore facilità nel caso di inadempienza del locatore.

Nessun pericolo di perdere la proprietà dell’immobile si può presentare, inoltre, per il proprietario, fino al pagamento del saldo conclusivo. Per il locatore invece è possibile accedere ad un pagamento rateale periodico, come nel caso dei contratti di mutuo, e detrarre il tutto dal prezzo da pagare per acquistare la casa. Quante volte avreste voluto “provare” la casa prima di acquistarla per un periodo?

Ebbene con l’affitto con il ricatto il richiedente ha l’opportunità di testare il comfort e la tranquillità dell’ambiente in cui è inserito l’immobile per un determinato periodo e decidere, liberamente, se abitarci o meno. La mancanza di costi iniziali è senza dubbio un altro elemento di sicuro interesse per chi vuole usufruire di questo strumento. In sostanza non sono previste tutte le spese di istruttoria e di perizia applicate, invece, all’accensione dei classici contratti di finanziamento.

La velocità con la quale il richiedente entra in possesso dell’immobile desiderato è un altro vantaggio dell’affitto della casa con il riscatto. Il prezzo rimane inoltre bloccato al momento della sottoscrizione del contratto. Attraverso l’affitto con riscatto è possibile, infatti, pagare il prezzo di un’abitazione stabilito nel contratto anni prima. Insomma nessun rischio di vedere lievitato l’ammontare previsto per l’immobile per le variazioni del mercato immobiliare. La certezza del prezzo da corrispondere è un elemento da non trascurare per il locatore che può, nel periodo stabilito, mettere da parte i soldi per l’acquisto della casa. Nel caso di rifiuto, colui che ha occupato la struttura per la durata del contratto, può ricevere la restituzione di eventuali spese aggiuntive sostenute.

Il pagamento puntuale dell’affitto nel periodo stabilito rappresenta, in alcuni casi, anche uno strumento per dimostrare ad un istituto bancario la propria capacità di corrispondere delle rate mensili, come nel caso di un contratto di mutuo. Insomma l’affitto della casa con riscatto rappresenta l’opzione ideale per comprare un immobile?

I “contro” per chi stipula questo contratto

Come detto in precedenza i fattori non proprio convenienti sono diversi anche in questa formula di acquisto della casa. E’ indispensabile sapere che le rate a cui si va incontro sono notevolmente superiori, mediamente, ad un normale contratto di fitto. Si tratta di una maggiorazione che supera i dieci punti percentuali con una media del 14%. Ma non sono rari i contratti di affitto di casa con riscatto in cui l’ammontare delle rate da corrispondere mensilmente è superiore anche del 50% rispetto a normali formule di mutuo.

Insomma una spesa maggiore da affrontare per il richiedente ed una voce di costo da controllare con attenzione al momento della stipula del contratto. Al momento dell’acquisizione dell’immobile è previsto il pagamento di tutte le tasse previste sul valore catastale.

Ma è la possibilità che durante il pagamento del fitto mensile vengano apposte delle ipoteche sull’immobile a rappresentare uno degli svantaggi più rilevanti di questo contratto. Il solo modo per evitare questa evenienza, tutt’altro che piacevole, è la sottoscrizione di un contratto di “Futura Vendita“.

Le varie tipologie di affitto con riscatto

Se l’atto spiegato fino ad ora prevede il pagamento di rate finalizzate all’acquisizione della casa che intanto rimane “bloccato”, nell’affitto della casa con riscatto “Rent to Buy” avviene una sorta di promessa di acquisto dell’immobile.

Si tratta, in sostanza, di un contratto di locazione seguito da un atto di traslativo della proprietà dell’immobile. In sostanza, in questo caso, avviene il pagamento dilazionato in un determinato periodo. Nel frattempo, però, il concedente non perde la proprietà dell’immobile fino a quando non verrà pagato interamente. Si tratta di una formula che consente al proprietario di rientrare in possesso dello stabile nel caso in cui il locatore non corrisponda quanto dovuto.

Ma i modelli di affitto casa con riscatto sono varie ed accanto alla più utilizzata “Con Opzione” si affiancano ad altre formule di contratto che è sempre utile conoscere a fondo per selezionare l’alternativa che meglio si adatta alle proprie esigenze.

Un’altra tipologia molto utilizzata è il “Rent to Buy” con il preliminare. In questo caso si ha una fase iniziale in cui si ha un vero e proprio contratto di locazione con entrambi le parti si accordano sulla possibilità che il contratto appena sottoscritto si trasformi, in futuro, in una vera e propria compravendita immobiliare. Proprio in questo caso sono maggiori le possibilità in cui il locatore ritrovi delle forme di ipoteca sulla casa. Si tratta di un pericolo a cui si può far fronte attraverso l’iscrizione del contratto nei registri immobiliari; un atto che protegge il locatore per un periodo che, però, non può essere superiore ai tre anni.

Notevoli sono i vantaggi anche per l’acquirente che paga a rate l’immobile di cui entra in possesso, già nell’immediato. Il Buy to Rent può prevedere la vendita con patto di riscatto o la “conduzione risolutiva immediata in caso di inadempienza”. Nel primo caso si tratta di un contratto con un pagamento rateale ed il trasferimento di proprietà immediata tra le parti, ma con la possibilità, da parte del venditore. di riacquisto immediato dell’immobile insieme alla restituzione degli importi ricevuti negli anni.

Si tratta di una formula che comporta notevoli vantaggi all’acquirente che è in grado di abbandonare l’abitazione, dopo il periodo iniziale di pagamento e per il proprietario dell’immobile che può ottenere la proprietà dell’abitazione con estrema facilità.

Le tasse previste per l’operazione di acquisto sono le medesime per le normali transazioni di compravendita immobiliare. In questo caso il termine del riscatto non può superare i cinque anni dalla stipula del contratto. Un periodo nel quale viene applicata la rateizzazione dell’importo per l’acquisto dell’immobile.

Nel caso in cui per all’affitto della casa con riscatto venga applicata la formula “con condizione risolutiva“, nel caso se il locatario risulta inadempiente, il venditore può rientrare nel legittimo possesso dell’immobile mentre la persona che occupa la casa può usufruire di un indiscusso vantaggio: la possibilità di ottenere nuovamente la somma corrispondente a tutte le rate che sono state pagate negli anni e delle varie spese sostenute.

Le imposte previste, anche in questo caso, sono le stesse della compravendita immobiliare mentre quelle applicate sull’immobile come l’IMU, sono interamente a carico del soggetto che effettua l’acquisto. Nessun tipo di limite durata è previsto per la durata di questa forma contrattuale mentre cambiano anche alcune condizioni applicabili in caso di mancato pagamento da parte dell’utilizzatore dell’immobile.

In sostanza il venditore può anche trattenere parte dell’importo che è stato versato dall’altro soggetto, se quest’ultimo non rispetta i punti del contratto sottoscritto. Si tratta di aspetti che vengono stabiliti al momento della stipula dell’affitto della casa con riscatto.

In conclusione possiamo affermare che questa formula di acquisto dell’immobile può essere adatta per chi ha particolari esigenze. Non riuscire a trovare un’offerta di finanziamento adatto alle proprie necessità o vedersi negato qualsiasi contratto può essere una delle possibili motivazioni per accedere all’affitto con riscatto. Le tipologie di contratto sono svariate ed un’analisi attenta dei vari punti permette di comprendere la formula adatta alle proprie necessità.