Stipulare un contratto di compravendita di un immobile può essere una procedura molto lunga e che si sviluppa in diversi momenti, anche distanti dal punto di vista temporale. E’ il caso del contratto preliminare; un atto sottoscritto tra il venditore e l’acquirente della casa attraverso cui le due parti si accordano sui punti fondamentali della transazione, prima della sottoscrizione del contratto di acquisto vero e proprio.
E’ la parte “promittente” venditrice che scrive nero su bianco l’intenzione di cedere la proprietà dell’immobile all’acquirente ad un prezzo e secondo modalità di pagamento già stabilite. In sostanza il proprietario sottoscrive un vero e proprio obbligo alla vendita della struttura all’acquirente.
L’impegno di giungere ad una definitiva forma contrattuale di compravendita ricade, invece, su entrambi i soggetti. In sostanza quando si parla di contratto preliminare si intende la forma preferita da parte nel settore della mercato immobiliare per impegnarsi alla vendita ed all’acquisto, nell’altro soggetto, dell’immobile. Un vincolo ben preciso ricade quindi su entrambi i soggetti. In termini strettamente giuridici, infatti, si tratta di un contratto “con efficacia vincolante”.
Nonostante ciò solo la stipula definitiva del contratto si giunge all’alienazione del bene da parte del venditore rispetto all’acquirente. E’ bene essere ben consapevoli, che nel caso in cui il contratto di preliminare di vendita immobiliare sia ben scritto, non può mai accadere che l’immobile venga trasferito con effetto immediato da un soggetto all’altro. Solo con l’ultimo atto il venditore effettua la definitiva alienazione dell’immobile.
Contratto preliminare di compravendita: gli errori da non commettere
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L’attenzione con la quale si deve stipulare un contratto preliminare di vendita di un immobile deve essere, però, massima. Può accadere che sull’atto sia scritto che venga effettuato un trasferimento della proprietà dell’immobile da un soggetto all’altro senza indicarne la scadenza successiva. Si tratta di un’eventualità che comporterebbe all’alienazione immediata dell’immobile dal venditore all’acquirente con effetto immediato. In questo caso si parla di preliminare improprio.
Ma un ulteriore atto deve accompagnare la sottoscrizione del preliminare di vendita: l’iscrizione nel Registro Immobiliare. Nel caso in cui le parti arrivino a stipulare un contratto improprio si può ricorrere all’opera di un notaio che, rilevando la mancanza della “forma” necessaria può sanare la situazione dimostrando la reale volontà dei due soggetti in forma pubblica e privata.
Nel caso in cui nemmeno questo procedimento possa essere realizzato per la mancanza delle condizioni, ecco che l’operato di un avvocato diventa indispensabile per giungere ad una conclusione di una situazione che, a questo punto, risulterebbe davvero intricata. L’acquirente, infatti, potrebbe decidere di alienare l’immobile al nuovo proprietario o subire delle iscrizioni ipotecarie che ricadano quindi sull’immobile.
Fatta questa dovuta premessa sugli eventuali problemi che possono presentarsi nel caso di un preliminare di vendita errato, è utile vedere come si giunge alla sottoscrizione di un contratto di questo tipo.
I passaggi indispensabili per realizzare un contratto preliminare di compravendita
Numerose trattative caratterizzano la fase iniziale, prima della stipula di un contratto; una fase al termine della quale si giunge ad un accordo di massima sui punti che caratterizzano il contratto di compravendita la cui firma dovrebbe avvenire in un prossimo futuro tra le parti. E’ il soggetto che intende acquistare l’immobile, di solito, a formulare delle proposte scritte al proprietario della casa.
Si tratta di una prima fase iniziale di fondamentale importanza nella quale vengono indicate le condizioni che possono caratterizzare la compravendita immobiliare. Nella proposta, consegnata nero su bianco, devono essere indicati tutti gli aspetti fondamentali dell’atto.
Oltre al prezzo ed alle modalità di pagamento, nella proposta che viene recapitata in questa fase iniziale, possono essere sottoscritti anche altri aspetti definiti comunemente accessori come la caparra, l’eventuale acconto eventualmente versato nella fase iniziale, la penale e in quali determinati casi viene applicata oltre ai termini del contratto.
A questo punto la parte che propone i punti sottoscritti può inviarli al venditore. Nel caso in cui quest’ultimo accetti tutte le condizioni previste ecco che il contratto viene concluso e diventa strettamente vincolante per entrambi le parti.
In questa parte iniziale nella quale le proposte vengano inviate al venditore, i punti previsti hanno forma irrevocabile per chi li propone. Insomma l’aspirante acquirente non può ritirare la sua proposta né parte di essa e se il proprietario le accetta, esse diventano irrevocabili. Da questo aspetto si deduce come sia di fondamentale importanza riflettere approfonditamente sui punti che compongono la proposta iniziale, per evitare di trovarsi nella situazione paradossale di aver sottoscritto un atto con condizioni non convenienti inserite dallo stesso acquirente.
Ma l’accettazione delle proposte è solo una delle eventualità possibili in un contratto di preliminare di compravendita. Di solito l’altra parte, una volta ricevuto il documento, prima di sottoscriverlo, decide di negoziare attraverso l’inserimento di altri punti o le modifiche dei precedenti.
In questo caso si tratta di una “controproposta” che viene inviata nuovamente all’acquirente. Insomma potrebbe trascorrere un ben po’i tempo prima che le due parti si incontrino sui punti del contratto di compravendita. Nel momento in cui si riesca a trovare un compromesso tra le parti si giunge al contratto preliminare di acquisto dell’immobile con le due parti che si accordano, in linea di massima, sui punti che compongono l’accordo scritto.
Uno degli aspetti che deve accompagnare l’inizio delle trattative tra le due parti in causa è la presentazione, da parte dell venditore dell’immobile, dell‘Attestato di Prestazione Energetica della casa che si accinge a vendere. Si tratta di un documento che deve essere “disponibile” per essere semplicemente visionato dall’altra parte mentre si ha l’obbligo di consegnarlo esclusivamente al momento della stipula del contratto.
Ma giungere alla firma di un contratto preliminare di compravendita non è sempre facile. Sono davvero tanti gli aspetti a cui porre attenzione e cadere in errori davvero gravi, come detto in precedenza nel caso del preliminare improprio, è davvero semplice. Ricorrere alla figura professionale di un mediatore, specializzato nel settore immobiliare e nella sottoscrizione dei contratti, può risultare la scelta migliore per evitare cattive sorprese.
Preliminare di compravendita immobiliare: quando si deve ricorrere al supporto di una figura professionale per trovare l’accordo
Il mediatore immobiliare è la figura professionale più adatta in questo caso. Nata con il preciso obbiettivo di far incontrare la domanda e l’offerta, l’agente immobiliare è specializzato nelle trattative di compravendita immobiliare. Proprio nella fase di contrattazione tra le parti, questa figura professionale può essere indispensabile per far incontrare le esigenze delle due parti in causa.
E’ bene sapere che la figura del mediatore immobiliare, in alcuni casi, può intervenire anche senza l’esplicita richiesta delle due figure coinvolte nell’acquisto e nella vendita dell’immobile. L’unico obbiettivo di questo professionista è, infatti, quello di contribuire alla realizzazione di “affari” affinché le parti riescano ad arrivare ad un accordo, indipendentemente dalle condizioni stesse del contratto che vengono sottoscritte.
Su ogni tipo di compravendita che viene conclusa, infatti, spetta al mediatore immobiliare un determinata provvigione. Si tratta di un costo che si determina su una precisa percentuale del prezzo stabilito per la compravendita dell’immobile. Insomma un intervento costoso quello del agente immobiliare, ma purtroppo quasi sempre di estrema necessità. Accade spesso, infatti, che tutte le fasi della contrattazione tra le due parti, prima di giungere al preliminare di compravendita immobiliare, avvengano grazie al lavoro di un professionista del settore.
