Acquistare una casa richiede uno sforzo finanziario davvero notevole. Oltre al costo stesso dell’immobile, una serie di altre imposte si aggiungono al prezzo da pagare da parte del compratore. E’ l’Iva a rappresentare una delle voci di costo maggiore sulle transazioni immobiliari.
Con il termine Iva si intende l’Imposta sul Valore Aggiunto applicata sui vari passaggi di produzione oltre che di scambio di beni e di servizi. Si tratta di un’imposta prevista in ben 68 paesi europei e che varia a seconda della “base imponibile” sulla quale viene applicata e su cui è possibile realizzare, nel caso, delle differenti detrazioni.
Nel nostro paese, dopo varie modifiche, l’Iva ha un valore nominale del 22% mentre si passa a dieci punti percentuali per l’acquisto di prodotti turistici, di ristrutturazione edilizia e del 4% per i generi alimentari di prima necessità, alcuni prodotti agricoli come le sementi ed i fertilizzanti ed, infine, le pubblicazioni di stampa e libri.
L’Iva per l’acquisto della casa, quanto incide sul costo da sostenere
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L’Iva per l’acquisto della casa è uno degli aspetti fondamentali da valutare prima di sottoscrivere un contratto di acquisto di un immobile e può variare a seconda delle condizioni nelle quali si effettua la compravendita. Sono tante le variabili da considerare per valutare il peso dell’imposta sul contratto di acquisto dell’immobile.
L’Iva, in particolare, viene prevista nei contratti di vendita di immobili nel solo caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzione mentre se l’acquisizione avviene da un soggetto privato, sarà applicata l’imposta di registro.
Altro discorso riguarda il caso in cui l’impresa che ha realizzato il fabbricato ha terminato i lavori di realizzazione di ristrutturazione dell’immobile in un periodo superiore di 5 anni. In questo caso si aggiungono le imposte di registro fissa, quella ipotecaria e catastale, tutto equivalenti a 200 euro più l’imposta di bollo pari a 230 euro, la tassa ipotecaria fissa di 35 euro ed, infine, quella di voltura fissa di 55 euro.
Iva sull’acquisto della casa: i vari metodi di applicazione
E’ la destinazione dell’immobile a rappresentare una delle variabili più importanti. Nel caso in cui si tratti di una prima casa, ad esempio, l’Iva applicata avrà un peso minore, per le agevolazioni previste dal Governo. E’ di quattro punti percentuali l’imposta prevista per questo tipo di transazioni. Uno sconto notevole visto che, per immobili non considerabili come prima casa, viene applicata l’aliquota del 10%. Nel caso in cui sia prevista l’imposta di registro la percentuale prevista è del 3%.
Il calcolo del’Iva viene effettuato sul prezzo di compravendita e può prevedere anche un’aliquota pari a ventidue punti percentuali per la categorie di immobili classificabili come case di lusso cioè appartenenti alla categorie catastali indicate con la sigla A1, A8 ed A9.
Ma l’Iva non è l’unica tassa da corrispondere nella contratto di compravendita di una casa. L’imposta ipotecaria, di registro e catastale si aggiungono all’ammontare che il compratore deve pagare per un totale di 600 euro, una somma necessaria per tutte le tipologie di abitazioni oggetto dell’atto di acquisto.
Negli scorsi anni con le nuove norme, sono state introdotte delle novità senza dubbio importanti. Innanzitutto l’Iva applicata per l’acquisto dei fabbricati viene considerata diversamente per gli immobili strumentali cioè per gli uffici, in negozi ed i capannoni. Il valore dell’imposta, in sostanza, è maggiore per gli edifici che non vengono utilizzati per uso abitativo. L’aliquota, in questo caso, è quindi del 20% alla quale si aggiungono le imposte catastali pari ad un punto percentuale, del 3% per quelle ipotecarie e le imposte di registro pari a 168 euro.
Se la compravendita avviene da un’impresa costruttrice, per applicare l’Iva, è indispensabile che i lavori siano terminati cinque anni prima dell’atto di vendita con l’aliquota che dipenderà direttamente dalle caratteristiche dell’immobile e del soggetto che ne acquista la proprietà. Insomma aliquote differenti per i diversi casi di applicazione dell’imposta.
Come accedere alle agevolazioni sull’Iva per l’acquisto della casa
Per usufruire degli sconti previsti dallo Stato il compratore, al momento della sottoscrizione del contratto, non può essere in possesso di un altro immobile che sia stato acquistato con le medesime agevolazioni. Nel caso in cui l’acquirente risulti proprietario di un’abitazione comprata in queste condizioni, è indispensabile che il bene venga alienato in un periodo non superiore ad un anno dall’atto di compravendita.
Le agevolazioni sull’Iva sulla per la prima casa possono essere applicate anche nel caso in cui l’acquirente sia in possesso di un’abitazione ottenuta attraverso un atto di donazione o in eredità mentre è impossibile accedere a qualsiasi forma di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto applicati su una casa acquistata con i benefici previsti per la prima casa.
Non si può essere in possesso di uno stabile nello stesso territorio comunale, anche in comunione di beni. Proprio la residenza nel territorio comunale è uno dei requisiti principali per accedere alle forme di agevolazioni sull’Iva per l’acquisto della prima casa.
Nel caso in cui non si abbia la residenza nello stesso territorio del comune, è necessario dichiarare, nell’atto di acquisto, di stabilirsi nel suddetto territorio prima dei diciotto mesi dalla data di stipula. Nessun tipo di restrizione è imposta, inoltre, sull’uso che si fa dell’immobile cioè se diventi residenza anagrafica o effettiva.
Ma nuove norme, applicate solo alcuni mesi fa hanno reso l’acquisto della casa ancora più conveniente, attraverso una serie di detrazioni da applicare sull’Iva per l’acquisto della prima casa. Si tratta di una serie di provvedimenti messi in campo per dare ossigeno al settore del mercato immobiliare e dell’edilizia, provati da anni di crisi economica.
A margine della nuova Legge di Stabilità, quindi, oltre a confermare tutti i vari sconti previsti dal Governo nel recente passato, lo Stato ha immesso altre agevolazioni sull’Iva per l’acquisto, soprattutto per la prima casa.
Un nuovo emendamento, in particolare, ha applicato una quota di detrazione dell’imposta per l’acquisto di un immobile, pari al 50% nel solo caso in cui la casa oggetto del contratto di compravendita sia di tipo residenziale, appartenga alle classe energetiche A e B cioè in grado di rispettare le norme più all’avanguardia sul consumo di energia e di impatto ambientale. Ma come si richiedono gli sconti sull’imposta al momento della sottoscrizione del contratto?
Come chiedere le agevolazione sull’Iva per l’acquisto della casa
Il primo passo per chiedere le agevolazioni previste per l’Iva sulla prima casa è quella di richiederle, in via ufficiale, al notaio al momento del rogito notarile. Solo il professionista, accertate le varie condizioni dell’immobile e del compratore, può applicarle.
Gli elementi per accedere alle agevolazioni, come detto, sono davvero stringenti ed, in alcuni casi, può accadere anche di perdere gli sconti per determinate situazioni. Sono tanti i motivi che possono portare alla decadenza dei benefici sul’Iva e sulle altre imposte determinate dallo Stato.
L’obbligo di trasferimento entro 18 mesi dalla sottoscrizione del contratto di acquisto nel comune dove è ubicato l’immobile rappresenta uno dei motivi che, con sempre maggiore frequenza, porta alla perdita dei benefici previsti dallo Stao.
Si tratta di un’evenienza davvero comune che può accadere, in alcuni casi, anche per causa di forza maggiore, cioè non dipendenti dalle proprie volontà. Le pratiche che l’ente comunale deve intraprendere, in alcuni casi, possono prolungarsi per un tempo eccessivo “sforando” i 18 mesi previsti dalla sottoscrizione del contratto. Altri casi riguardano, ad esempio, l’inabilità della struttura nel termine stabilito o la mancata indicazione dell’immobile come prima casa nel rogito notarile.
