Acquistare una casa come si compra un’automobile. E’ il nuovo strumento del leasing immobiliare. Una novità da poco introdotta nel settore della compravendita degli immobili ed in grado di rappresentare una valida alternativa all’accensione di un mutuo. Un’opportunità soprattutto per l’utenza più giovane interessata ad acquistare la prima casa, a particolari condizioni. Regolato nella Legge di Stabilità del 2016, il leasing è stato introdotto anche nel settore abitativo e da pochi mesi, anche per i privati.
Leasing immobiliare: come funziona?
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Il funzionamento non si discosta molto dal settore automobilistico; un ambito verso il quale il termine leasing era da sempre accostato. E’ la banca o la finanziaria ad acquistare l’immobile per concederlo all’utente che deve pagare un canone periodico. Al termine del pagamento del debito, il cliente può riscattare l’abitazione.
L’istituto di credito acquista l’immobile solo dopo aver registrato l’obbligazione del cliente di comprarlo o, nel caso, di edificarlo. Ad accedere al leasing immobiliare può essere un utente che non ha ancora realizzato l’immobile, ma vuole costruirlo; proprio come nel caso dei mutui.
Il valore del canone che l’utente deve corrispondere all’istituto di credito viene calcolato tenendo conto del valore dell’immobile acquistato dalla società di leasing e della durata prevista per il pagamento dello stesso. Insomma un funzionamento che, per ora, non si discosta notevolmente dal classico contratto di finanziamento. Ma è proprio al termine del pagamento di quanto previsto che si rileva la maggiore difformità. In pratica il cliente, a questo punto, può decidere di pagare una maxirata che permette di ricattare l’abitazione o lasciare la stessa alla banca.
Insomma il leasing immobiliare prevede il pagamento di rate, al pari dei mutui, ma senza garantire l’acquisto dell’immobile come avviene, invece, per il finanziamento, il quale porta automaticamente all’acquisizione dell’abitazione.
Pagare delle rate per non essere padrone dell’immobile; le caratteristiche del leasing immobiliare accanto a innegabili vantaggi, mostrano anche dei “contro” notevoli.
Leasing immobiliare, i vantaggi e gli svantaggi
La mancanza assoluta di spese di istruttoria è, senza dubbio, uno dei maggiori punti di forza dei leasing immobiliari oltre a quelle notarili proprio perché, come detto in precedenza, il leasing non comporta, al momento della sottoscrizione, l’acquisto in automatico della casa. Anche la durata del finanziamento rappresenta un elemento di grande difformità con il mutuo. Una periodo di “ammortamento” che va da un minimo di otto ad un massimo di venti anni è inoltre previsto in questa nuova tipologia di finanziamento.
Anche la rata nel leasing risulta molto inferiore, almeno nella parte iniziale. Attraverso il leasing immobiliare è possibile entrare in possesso immediatamente dell’immobile, senza aspettare le classiche tempistiche dei mutui immobiliari non sempre veloci nella parte iniziale. Il tutto avviene senza il versamento della caparra pari al 20% del costo dell’immobile
Il valore del finanziamento, oggetto del contratto di leasing, può coprire, inoltre, anche il 100% di quello dell’immobile: un aspetto quasi impossibile da ottenere con i normali contratti di mutuo. Nei leasing il valore dell’immobile da ripagare con le rate può essere, inoltre, anche molto basso (20 – 30%) con il restante che andrà corrisposto, però, al termine del contratto.
Il prezzo da pagare per l’acquisto della casa, al termine del contratto, sarà naturalmente il costo valutato inizialmente al quale si detrae l’importo delle rate che si è corrisposto nel tempo prefissato nel contratto. Nessun tipo di obbligo per l’acquisto dell’immobile ricade sul cliente che, al termine naturale del pagamento del leasing immobiliare, può tranquillamente decidere di abbandonare la casa perdendo però il capitale speso fino a quale momento.
La durata del contratto è determinante per comprendere la convenienza del leasing. Anche tutti gli aspiranti mutuatari che non hanno la possibilità di accedere ad un normale contratto di mutuo, per le garanzie richieste, possono, con maggiore facilità, accedere a questa nuova forma di contratto.
Ma le agevolazioni previste non si fermano ai clienti con un’età inferiore a 35 anni. Una serie di sconti è anche proposta anche per i meno giovani. Gli sconti sono pari alla metà di quelle descritte in precedenza e valgono fino al 31 dicembre del 2020. La deducibilità è applicabile nel solo caso in cui il richiedente non abbia un’altra abitazione e che non sia in possesso di un reddito superiore ai 55mila euro annuali. Il tasso di interesse, inoltre, rimane lo stesso per l’intero ammontare del pagamento.
Con piani di pagamento di durate minori, si andrebbe incontro anche a costi superiori rispetto ai normali contratti di mutuo con l’aggiunta che, come detto, alla temine del pagamento delle rate, l’utente non entra in possesso dell’immobile in automatico. Anche il tasso di interesse che viene applicato sull’importo mensile da pagare non è proprio il massimo. Ammonta a tre punti percentuali il valore medio dei tassi di interesse applicati sul totale del pagamento. Si tratta di un valore notevolmente superiore, ad esempio, ai contratti di finanziamento che prevedono un ammontare di interessi al massimo pari al 2% per i mutui a tasso fisso ed addirittura all’1% per quelli a tasso variabile.
Il leasing per l’acquisto di una casa, inoltre, non è in grado di garantire la notevole quantità di polizze assicurative che, invece, sono presenti nei classici contratti di mutuo. Nessun tipo di protezione è prevista nel caso di perdita di infermità mentre nel classico mutuo ipotecario è possible chiedere una moratoria pari a sedici mesi. La sola protezione prevista nei contratti di leasing immobiliare riguarda la perdita di lavoro solo nel caso di licenziamento per ingiusta causa; un’evenienza per la quale è prevista una sospensione del pagamento delle rate per soli dodici mesi. In caso di impossibilità di corrispondere le rate dovute, la banca può procedere allo sfratto esecutivo dell’abitazione in tempi molto più rapidi rispetto al contratto di mutuo.
Leasing immobiliare: le agevolazioni per gli under 35
Ma sono i giovani che hanno l’opportunità di avvalersi di una maggiore serie di vantaggi fiscali. È del 19% la quota che si può dedurre per contratti che prevedono, al massimo, un’Irpef fino ad ottomila euro mentre, per il riscatto finale, la deducibilità sale ad un tetto massimo di ventimila euro.
Sconti anche per coloro che accedono ad un contratto di leasing per un edificio acquistato da un impresa di costruzioni. La quota dell’Iva, in questo caso, si sconta con un‘aliquota pari al 4% invece della prevista del 10%.
Sono previste diminuzioni, inoltre, per le spese di perito e notarili. Gli sconti previsti, per questa tipologia di credito sono, però, notevolmente superiori rispetto a quelli previsti per gli over 35 risultando convenienti solo per questi ultimi, alla luce dei bassi tassi di interesse applicati sui mutui. Ma come si accede al leasing per l’acquisto di un immobile?
Leasing immobiliare: gli adempimenti necessari per sottoscrivere il contratto
Si tratta di un procedimento che, come detto, è del tutto simile al leasing previsto per un’auto. Sono tre gli attori principali: l’utilizzatore dell’immobile che effettua l’acquisto o il semplice utilizzo dell’abitazione, il concedente cioè la banca che effettua materialmente la transazione per comprare l’immobile preferito dal cliente e conservando la proprietà della struttura fino al termine del pagamento previsto delle rate quando potrà rivenderlo all’utente o prenderne definitivamente possesso nel caso quest’ultimo decida di non riscattarlo. L’ultimo attore è, naturalmente, il fornitore che vende la casa alla banca.
Il primo passo da fare è, naturalmente, di presentare la domanda alla banca che offre le offerte che maggiormente rispondono alle proprie esigenze. Un altro documento indispensabile è l’informativa sulla privacy che consente il trattamento dei dati personali. Ma sono le informazioni sulle proprie condizioni economiche e patrimoniali a rappresentare il punto sul quale si sofferma l’analisi della banca. Il Modello Unico è quindi uno dei fattori essenziali a cui si aggiungono la carte d’identità ed il codice fiscale e, nel caso, l’iscrizione all’Albo professionale oltre all’offerta del fornitore che effettua la vendita della casa oppure il progetto di edificazione.
Nel caso in cui l’istruttoria vada a buon fine, il leasing immobiliare viene concesso. In altre circostanze, invece, l’istituto di credito, esaminata la situazione, può richiedere una serie di garanzie aggiuntive come la fideiussione concessa da una terza parte in grado di “coprire” nel caso di mancato pagamento delle rate o garanzie reali come forma di ipoteche o pegni.
Se tutto procede come previsto, il contraente può firmare il contratto mentre l’istituto di credito procede all‘acquisto dell’immobile. La responsabilità sulla scelta del fornitore, essendo effettuata interamente dall’utente, ricade interamente su quest’ultimo. Ogni problematica relativa a mancate installazione di infissi, forniture di energia elettrica o acqua ritardata o non sufficiente, non può gravare sulla banca.
Nel contratto devono essere indicate tutte le caratteristiche del bene immobile oltre ai tempi previsti per la consegna e le modalità con le quali si effettua il pagamento. Una volta stabiliti tutti i punti essenziali, con il consenso del cliente, viene eseguito l’ordine di acquisto dell’immobile. La firma del modulo di accettazione conclude il tutto con la banca che, a questo punto, può effettuare il pagamento al fornitore.
A questo punto il trasferimento avviene come previsto e l’utilizzatore che entra nell’immobile inizia a pagare le rate previste. Al termine della fase di pagamento il cliente può riscattare o meno l’immobile pagando la cifra pattuita nel contratto di leasing.
