Conviene l’accollo del mutuo?
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L’accollo mutuo è la soluzione ideale quando ci si trova in determinate situazioni come ad esempio un coniuge in procinto di separazione che vuole disfarsi della sua quota di mutuo oppure un costruttore che intende vendere un immobile comprensivo dell’impegno preso verso la banca.
In sintesi l’accollo mutuo altro non è che il subentro ad un altro mutuatario (chiamato accollante) in una pratica di mutuo già approvata ed esistente ed è regolato dall’articolo 1273 del codice civile.
Ovviamente l’accollo sarà possibile solo ed esclusivamente nel momento in cui il debito in essere non sia stato estinto e quindi l’operazione verrà effettuata prima della scadenza.
Questo comporta che il nuovo acquirente mantenga fede e si accolli qualsiasi condizione e/o onere precedentemente sottoscritto dall’accollato dal rimborso delle rate ad altri impegni previsti; l’accollo viene formalizzato al momento del rogito.
Perché accollarsi un mutuo?
Il motivo principale risiede nel fatto che chi si accolla un mutuo non dovrà sopportare tutte le richieste, le pratiche e le spese collegate normalmente alla richiesta di un mutuo ex novo.
Altro vantaggio è che se il venditore è una società, come ad esempio la società costruttrice dell’immobile oggetto della compravendita, il compratore verserà una cifra che non dovrà superare l’80% della totalità del mutuo, mentre se il venditore è un privato la cifra da rimborsare sarà totale di qualsiasi cifra si tratti.
Dal punto di vista della banca, questa non dovrebbe avere alcuna obiezione in quanto resterà sempre creditrice dell’importo mutuato perché a cambiare sarà solo il debitore ma non il contratto in essere e gli impegni sottoscritti.
Resta sottinteso che la banca può anche rifiutarsi di concedere il benestare lasciando il mutuo intestato al vecchio debitore.
Dal punto do vista del venditore, invece, il maggior vantaggio è quello di liberarsi di un debito oneroso e quindi trasferirlo insieme all’immobile ad un nuovo soggetto che se ne assumerà la responsabilità.
Le diverse tipologie dell’accollo mutuo
Esistono al momento, regolamentate dal codice civile, due sole tipologia di accollo: l’accollo cumulativo e l’accollo liberatorio che differiscono per i seguenti motivi.
L’accollo cumulativo comporta il mantenimento da parte del venditore dell’immobile di una garanzia in solido in modo tale che la banca, nel caso in cui il compratore avesse difficoltà o non riuscisse a rimborsare le rate, si potrà rivalere sul debitore originale.
L’accollo liberatorio, al contrario, svincola il venditore (accollato) di qualsiasi obbligo che ricadrà sul compratore in ogni sua forma, ma pur essendo la condizione migliore per l’accollato deve essere espressamente indicata nel contratto altrimenti lo stesso può essere dichiarato nullo.
Come funziona l’accollo mutuo
Nel rapporto di compravendita tra accollante ed accollato bisogna fare attenzione ad una serie di piccoli dettagli che potrebbero trasformare questa operazione da conveniente a sconveniente.
Innanzitutto bisogna sapere che l’articolo del codice civile che regola l’accollo mutuo non prevede in alcun modo che la banca debba dare il suo benestare all’operazione in quanto le due parti sono libere di manifestare e concretizzare i loro interessi senza che questa possa opporsi.
Tuttavia esistono alcune condizioni che mettono in condizione la banca di entrare nel merito, in primo luogo la banca stessa avrebbe più interesse a stipulare un nuovo mutuo a condizioni certamente più onerose piuttosto che dover sopportare l’accollo.
Ragion per cui l’istituto tende a subordinare l’operazione alla vendita di prodotti di tipo assicurativo che, per il loro costo, potrebbero rendere sconveniente l’accollo mutuo.
In secondo luogo esiste la questione della lettera liberatoria, la dichiarazione, cioè, che la banca fa al debitore originario nella quale lo solleva da qualsiasi obbligazione nei confronti del finanziamento.
Il principio è semplice, al giorno d’oggi capita sempre più spesso che sia il compratore a proporre l’accollo mutuo al venditore e non viceversa, per cui chi vende dovrà stare particolarmente attento alla tipologia di operazione che sta per avviare perché, in mancanza di liberatoria, si troverebbe legato in solido al compratore fino alla scadenza del contratto di mutuo.
Ed in questo caso nel momento in cui il “nuovo” debitore dovesse avere problemi, come accennato prima, la banca potrebbe rivalersi sul venditore e cioè sull’intestatario originale del mutuo.
Un altro aspetto da non sottovalutare è che una volta accollato il mutuo si accettano in tutto e per tutto le condizioni originarie sottoscritte dal venditore senza alcuna possibilità di poterle modificare, per cui è bene studiare con attenzione il contratto originale per non incorrere in brutte sorprese.
Tenete presente anche che nel caso in cui il compratore volesse modificare in corso d’opera queste stesse condizioni si troverà costretto di fatto ad avviare una nuova operazione di mutuo estinguendo il vecchio, il quale in presenza di penali, potrebbe far si che il venditore si rivalga sul compratore per il pagamento delle stesse.
Conviene l’accollo mutuo?
In linea di massima l’operazione di accollo mutuo potrebbe rivelarsi conveniente per entrambe le parti, sia per chi vende che per chi compra ma il problema fondamentale è controllare alcuni dettagli che alla lunga potrebbero rivelarsi determinanti per la cattiva riuscita dell’operazione.
Il problema principale è: economicamente conviene davvero accollarsi un mutuo piuttosto che sottoscriverne uno nuovo? Se andiamo a fare due calcoli tenendo presente l’importo di un accollo e paragonandolo al calcolo con un nuovo mutuo ci renderemmo conto che da un punto di vista degli importi non siamo poi così distanti.
Certo è che con l’accollo si risparmiano una serie di costi (quelli di perizia, imposta, servizi collegati) che nel caso di un nuovo mutuo andrebbero ad incidere non poco.
Ma anche in questo caso se richiedessimo un nuovo mutuo comprensivo dell’importo delle spese (che possono gravare per circa 2.000/3.000€) vedremmo che nel computo totale continuiamo ad essere poco distanti dalla cifra originale e con due piani di ammortamento teoricamente perfettamente sovrapponibili.
Per questo motivo è consigliabile sottoscrivere in caso di compromesso sempre la possibilità di non accollarsi il mutuo di default ma riservarsi la facoltà di scegliere in un secondo momento con i dati del finanziamento in possesso.
Un altro aspetto da valutare è nei confronti della banca la quale, come già accennato, potrebbe voler correlare l’operazione con prodotti extra che renderebbero sconveniente economicamente l’accollo.
In più bisogna tener ben presente che la banca, pur non potendo rifiutarsi di accettare l’accollo, potrebbe però valutare il compratore, cioè chi subentra, allo stesso modo di chi sta chiedendo un nuovo prestito e pertanto richiedere l’intera documentazione simulando l’operazione al fine di valutare l’effettiva solvibilità per non avere problemi.
Se per caso l’operazione di compravendita dovesse concludersi prima che la banca rilasci il suo benestare allora il mutuo rimarrà sempre intestato al debitore originale senza che si possa far nulla per cambiare lo stato delle cose.
