Cosa cambia nei nuovi contratti di mutuo?
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Una delle maggiori novità introdotte nel campo dei mutui, nei mesi scorsi, è la clausola di inadempimento. Frutto di un’indicazione europea formulata per adattare il settore dei finanziamenti nel nostro paese agli standard del vecchio continente, questa clausola, insieme ad altri punti definiti nel Decreto legislativo di recepimento, prevede una serie di novità senza dubbio importanti che modificheranno non poco il settore dei mutui per l’acquisto, la ristrutturazione e la realizzazione di un nuovo immobile. Ma cosa prevede, nello specifico, la clausola di inadempimento?
Clausola di inadempimento: quando si applica
Come detto si tratta di una clausola di tipo facoltativo il cui inserimento deve essere approvato sia dalla banca che dal cliente e che prevede la vendita diretta dell’abitazione nel caso in cui il mutuatario non sia in grado di corrispondere un numero precisato di rate mensili. Sono 18 i versamenti non corrisposti, anche consecutivamente, che fanno scattare la clausola di inadempimento. Le procedure di vendita, inoltre, vengono applicate senza il classico iter che precedentemente si componeva di un lungo procedimento esecutivo durante il quale intervenivano figure esterne come un giudice o la realizzazione di un’asta.
Insomma un elemento di novità che modifica in maniera decisiva i contratti di mutuo nel prossimo futuro. E’ indispensabile tenere presente, inoltre, che nel caso in cui il prezzo con il quale viene effettuata la vendita sia superiore al debito del mutuatario verso la banca, quest’ultima ha l’obbligo, ben preciso, di restituire l’equivalente liquidità al cliente. Se, invece, il ricavo della banca è inferiore alla somma che il cliente deve all’istituto, il procedimento si chiude senza ulteriori passaggi.
E’ importante sapere che nessuna banca può applicare la clausola di inadempimento con effetto retroattivo: in altri termini nessun contratto sottoscritto prima della presentazione della domanda può essere oggetto dell’applicazione, anche consensuale, di questa determinata condizione. Ma quali sono i finanziamenti nei quali può essere applicata la clausola di inadempimento?
Clausola di inadempimento: su quali mutui si applica?
Non tutti i contratti di mutuo possono essere accompagnati da questa tipologia di sottoscrizione. Solo i finanziamenti di tipo ipotecario o i mutui destinati all’acquisto di un nuovo immobile prevedono l’applicazione della clausola di inadempimento.
Nel caso di assenza dell’opzione, scattano in automatica le classiche modalità di riscossione previste in occasione del mancato pagamento. Sono sette le rate che attualmente fanno applicare la vendita della casa per l’insolvenza del mutuatario. Nel caso in cui la somma guadagnata dall’istituto di credito derivante dalla vendita dell’immobile sia inferiore al debito che il mutuatario ha contratto con la banca, quest’ultima risulta creditrice rispetto al cliente della differenza equivalente.
Le altre novità del decreto in tema di mutui
Ma le novità introdotte nel decreto del Governo prevedono anche ulteriori obblighi per le banche. Nuove e più dettagliate informazioni devono essere fornite al consumatore che deve essere al corrente preventivamente sui punti fondamentali su cui si basa il contratto, attraverso una nuova formula di comunicazione delle condizioni del finanziamento.
E’ il nuovo Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, riassunto nell’acronimo PIES, in grado di fornire una più ampia e precisa panoramica sul mutuo che si sta per stipulare. Si tratta di una serie ben precisa di informazioni incentrate sui valori fondamentali del contratto ed in special modo sulla voce indicante il Taeg, il Tasso Annuo Effettivo di Globale.
E’ importante tenere presente che i mutuatari che si trovano in particolari condizioni di difficoltà nel pagamento delle rate mensili possono accedere allo specifico Fondo di Solidarietà destinato a chi deve acquistare la prima casa. Si tratta di un particolare strumento messo in campo dal Governo e che consente di sospendere il pagamento mensile per un massimo di un anno e mezzo (18 rate).
