L’estinzione del mutuo è una facoltà del debitore regolamentata dal Testo Unico Bancario – Articolo 40 comma 1 che prevede la possibilità del mutuatario di risolvere totalmente o in parte il contratto di mutuo previo versamento completo o parziale del debito residuo.
Abbiamo già accennato alla procedura in caso di estinzione parziale del mutuo ed oggi andiamo invece a vedere come funziona l’estinzione totale di questo debito.
Estinzione totale del mutuo
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Oltre che un semplice desiderio, l’estinzione totale del mutuo è una concreta possibilità disciplinata dalla legge che consente al debitore che si ritrova in possesso di una somma di denaro, di risolvere il contratto di mutuo versando la quota di debito residuo.
Il principio fondamentale di questa operazione è l’obiettivo di sgravare dal reddito familiare la rata mensile concordata nel contratto al fine di ritrovarsi esenti da debiti e/o impegni gravosi, ed in quest’ottica la fortuna di ritrovarsi con un’ingente somma di denaro potrebbe risolvere questo problema.
Ma come funziona? La procedura per mettere in pratica questa operazione è relativamente semplice, basta fare richiesta alla propria banca manifestando l’intenzione di estinguere anticipatamente in maniera totale il debito residuo.
La banca a questo punto si prenderà qualche giorno di tempo, mediamente una settimana, per ricalcolare la somma della rimanente parte decurtata degli interessi in essere da quel momento fino alla scadenza.
Trascorso questo periodo e presentato l’importo definitivo resta a cura del richiedente effettuare il pagamento della somma rimanente subito dopo il quale riceverà quietanza scritta e definitiva da parte della banca attestante l’estinzione del debito.
A questo punto nel caso in cui fosse stata iscritta un’ipoteca a garanzia reale del prestito, la stessa è da considerarsi estinta all’atto del pagamento e la banca ha l’obbligo, entro 30 giorni dal pagamento, di inviare formale comunicazione alla Conservatoria Registri Immobiliari del territorio all’interno del quale sorge l’immobile indicando l’estinzione del debito.
Prima però di procedere è necessario conoscere qualche dettaglio in merito agli eventuali costi da sostenere per portare a termine l’operazione di estinzione mutuo.
Estinzione totale del mutuo: costi dell’operazione
Nel 2007, grazie al decreto Bersani, sono state introdotte una serie di agevolazioni che hanno regolamentato il rapporto utente/banche in merito all’estinzione del mutuo.
La più significativa è stata l’eliminazione della penale in essere per l’estinzione anticipata, una leva che rendeva difficile e costoso immaginare di affrontare questa operazione a tutto vantaggio delle banche che portavano il debito al suo decorso naturale guadagnandoci gli interessi per intero.
In quell’occasione fu stabilito dal decreto che tutti i mutui stipulati da quella data in poi sarebbero stati esenti da penali, per cui l’utente non avrebbe dovuto sostenere nessun costo nel caso in cui avesse deciso di estinguere anticipatamente il debito.
Tutti i contratti, invece, stipulati con data antecedentemente al 2007 sono stati regolamentati da un accordo sottoscritto da ABI ed Associazione Consumatori, accordo nel quale è stato stabilita una tabella variabile in base al piano di ammortamento ed al periodo di estinzione comprensiva di penali addebitate in forma ridotta rispetto a quella che era la consuetudine del periodo.
Resta però il fatto che molte banche hanno comunque messo in pratica dei piccoli vincoli che possono creare qualche difficoltà, il primo di tutti quello legato al tempo minimo per poter chiedere l’estinzione anticipata, portato a 18 mesi da tutti gli istituti di credito.
Il motivo di questa scelta è ben chiaro, nei primi anni di mutuo la rata così come si evince dal piano di ammortamento, è comprensiva di una quota molto alta di interessi per cui la banca non ha alcun interesse a diminuire il proprio guadagno.
Estinzione totale del mutuo: conviene? Pro e Contro
La domanda da 1 milione di dollari è esattamente questa: conviene estinguere anticipatamente un mutuo oppure no? Le risposte potrebbero essere diverse, ma in linea di massima se si viene in possesso, per qualsiasi ragione, di una disponibilità economica tale da poter effettuare questa operazione la stessa potrebbe convenire non poco.
Innanzitutto si libera la famiglia di un debito fisso mensile solitamente importante migliorandone la situazione finanziaria ed in secondo luogo si viene in pieno possesso di un bene sollevato da ipoteca e debiti.
La scelta fondamentale, piuttosto, potrebbe essere quella legata al momento in cui prendere in considerazione questa operazione perché la convenienza risiede esattamente nell’aspetto temporale.
Abbiamo accennato prima alla composizione della rata di un mutuo affermando che questa è composta da una quota di interessi ed una di capitale, con la prima considerevolmente più alta quanto più è lontano il momento della fine del debito.
A questo punto ipotizzare di estinguere totalmente un mutuo ad una data più vicina possibile all’inizio potrebbe essere ragionevolmente conveniente in quanto la quota di interessi che si andrà a risparmiare nel ricalcolo del piano di ammortamento e della somma residua sarà molto conveniente.
Al contrario nel momento in cui l’estinzione del mutuo dovesse avvicinarsi alla fine della durata del mutuo, stesso potrebbe non convenire perché nell’importo che andremmo a risparmiare non sarà presente una interessante quota di interessi in quanto sono già stati pagati all’inizio.
