La fase di istruttoria del mutuo è un passaggio obbligato immediatamente successivo alla presentazione della richiesta di finanziamento da parte del cliente alla banca ed è necessaria per l’istituto al fine di valutare una serie di informazioni prima di procedere alla stipula del mutuo stesso.
Cos’è l’istruttoria mutuo e come si articola
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Nel momento in cui il cliente presenta richiesta di mutuo presso la propria banca, quest’ultima avvia una fase all’interno della quale cerca informazioni sul cliente al fine di determinare con esito negativo o positivo la riuscita dell’operazione.
In sintesi si tratta di un controllo sulla solvibilità del cliente che passa attraverso una serie di accertamenti circa la possibilità di poter concedere o meno il mutuo.
Possiamo dire che l’operazione di istruttoria mutuo inizia con la presentazione della richiesta di finanziamento del cliente e finisce con la delibera di concessione.
Le fasi di valutazione dell’istruttoria mutuo
Le fasi di valutazione che compongono l’istruttoria sono tre (creditizia, tecnica e giuridica) e tendono a stabilire, attraverso una serie di ricerche sostanzialmente la possibilità di accollarsi il rischio della concessione del mutuo.
La valutazione creditizia consiste nel valutare la capacità di rimborsare il mutuo e vengono esaminati in questa fase il reddito, gli impegni finanziari in corso per determinare, il patrimonio del richiedente, il rapporto tra il mutuo richiesto ed il valore dell’immobile (LTV) ed il carico familiare.
Altro controllo, in questa fase, è in ambito finanziario e consiste nel controllare la storicità del cliente in merito ai prestiti passati e quindi la puntualità nel pagamento delle rate, la puntualità di eventuali garanti ed in questa fase viene controllata anche l’eventuale presenza di pregiudizievoli quali ipoteche e/o partecipazione in società fallite.
L’ultimo controllo della fase creditizia è circa la finalità della richiesta di mutuo, in quanto un acquisto prima casa viene valutato, ad esempio, più favorevolmente di una seconda da mettere a reddito, in quanto nel caso della prima la rata andrà a sostituire l’affitto mentre nel secondo caso c’è il rischio che l’inquilino possa non pagare e creare problemi al mutuatario.
Al termine di questa prima fase viene rilasciata, in forma scritta, dalla banca una pre-delibera che stabilirà la capacità reddituale e determinerà l’importo massimo che la banca è disponibile a finanziare.
Una volta emesso il parere reddituale si passerà alla seconda fase che è quella legata alla valutazione tecnico immobiliare che la banca affida ad un perito esterno.
Il perito effettuerà una serie di controlli da un punto di vista catastale e della regolarità urbanistica al fine di verificare che non si riscontrino incongruenze tali da creare problemi all’operazione avviata.
Controlla anche lo stato di manutenzione e di conservazione dell’immobile e se è possibile che la banca lo prenda in garanzia ipotecandolo.
A questo punto viene consegnata alla banca una perizia estimativa comprensiva di una stima del valore commerciale dell’immobile che la banca valuta e se ritiene essere in linea con le finalità dell’operazione decide di procedere alla terza fase dell’istruttoria.
L’ultima fase dell’istruttoria è quella giuridico/legale attraverso la quale la banca incarica un notaio di redigere una Relazione Notarile Preliminare all’interno della quale confermare che i documenti in possesso del mutuatario siano tutti in regola e che non ci sia alcun problema di natura documentale sullo stesso immobile.
Viene effettuato un controllo anche sul modo in cui il richiedente mutuo è venuto in possesso dell’immobile, ad esempio le donazioni non sono ben viste per via dell’eventualità di eredi, ed anche sui precedenti proprietari e su loro eventuali stati di insolvenza.
Concluse queste tre fasi positivamente allora si può procedere alla delibera del mutuo ed alla stipula dello stesso, possiamo dire che la fase istruttoria del mutuo a questo punto è terminata.
Quanto costa l’istruttoria mutuo
I costi legati all’istruttoria variano sensibilmente da banca a banca e possono essere calcolate in percentuale sul valore del mutuo (in questo caso si può oscillare da uno 0,1% fino ad arrivare anche all’1%) oppure in misura fissa con importi mediamente mai superiori ad € 100,00.
Molte banche però pur di acquisire nuovi clienti sono disponibili a non far pagare la fase istruttoria facendosene interamente carico.
Il pagamento di questa fase avviene, in caso di esito positivo, nel momento dell’erogazione in quando la somma accordata sarà erogata al netto delle spese di istruttoria e dell’imposta sostitutiva che ha un altro tipo di natura.
