Come sfruttare le novità per l’estinzione anticipata e la surroga
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Flessibilità nel mercato ed abbattimento dei costi per i consumatori. Gli effetti della Legge Bersani, nel settore dei mutui, ha avuto il sapore di una vera e propria rivoluzione. Dalla surroga all’estinzione anticipata del contratto, i punti che sono stati radicalmente modificati dal provvedimento dell’ex ministro sono davvero importanti.
Il Decreto Legge numero 223 del 4 luglio del 2006, altrimenti conosciuto con il nome del famoso politico di centro sinistra, ha toccato varie tipologie di contratti: dalle assicurazioni auto ai finanziamenti, le transazioni oggetto delle liberalizzazioni sono le più disparate. L’applicazione della Legge Bersani, per i mutui in particolare, ha significato avere l‘opportunità di accedere allo strumento della portabilità. Si tratta di un procedimento facile e veloce attraverso il quale il mutuatario può “spostare” un contratto di mutuo da un istituto di credito ad un altro.
Legge Bersani: di cosa si tratta?
In sostanza, con questo provvedimento, è possibile accedere a migliori condizioni previste da un altro istituto di credito riguardo punti essenziali del mutuo come il piano di ammortamento cioè le varie rate da corrispondere mensilmente per ripagare il proprio debito con la banca; il tutto può avvenire senza modificare il totale dell’importo.
Insomma un’opportunità del tutto nuova per i mutuatari che possono valutare, di volta in volta, le varie offerte sul mercato optando per il mutuo che maggiormente si adatta alle proprie esigenze. Un cambiamento epocale rispetto al passato. Fino a pochi anni fa, infatti, cambiare contratto di mutuo significava rescindere lo stesso con costi che, molto spesso, risultavano davvero onerosi. A quel punto il mutuatario aveva l’obbligo di sottoscrivere un nuovo contratto con tanto di nuova ipoteca sulla casa. Insomma era obbligato ad effettuare tutti i passaggi essenziali per accedere nuovamente ad un nuovo finanziamento ricominciando a pagare le rate daccapo e con i costi iniziali previsti.
Proprio per regolare questi precisi aspetti, la Legge Bersani ha introdotto delle modifiche riguardo la sostituzione del mutuo che ora prevede “l’esclusione di penali ed altri oneri di qualsiasi natura“. Nessun tipo di esborso quindi per il mutuatario che decide di cambiare i termini del contratto di mutuo bancario e trasferire il proprio finanziamento in un istituto che possa garantire dei costi minori.
A questo punto la banca subentrante si impegna a cancellare il debito residuo con il precedente istituto di credito sostituendosi con il ruolo di creditore. Le Legge Bersani per i contratti di mutuo, inoltre, non prevede nessun tipo di spesa notarile.
Il nuovo mutuo sottoscritto può essere, senza nessun tipo di distinzione, a tasso fisso, variabile o a qualsiasi condizione “speciale”. Ma quali sono i punti che possono essere modificati grazie alla legge Bersani?
Legge Bersani: le modifiche realizzabili sul contratto di mutuo
Nel caso in cui il mutuatario si accorga che il peso delle rate del mutuo diventa, con il passare del tempo, sempre meno sostenibile può procedere in due differenti modi: richiedere la rinegoziazione del mutuo o utilizzare lo strumento della surroga.
Con il termine rinegoziazione si intende una ridiscussione tra la banca e il mutuatario su determinati punti del contratto. Sono davvero tante le clausole che possono essere rinegoziate tra l’istituto di credito e l’utente con un cambiamento sostanziale del mutuo e, naturalmente del peso economico da affrontare. Ma è il piano di ammortamento a rappresentare l’elemento che, con maggiore frequenza, è oggetto della rinegoziazione del mutuo ipotecario.
Alleggerire la rata del mutuo o prolungare la durata del piano di ammortamento sono gli aspetti che, se modificati, possono cambiare notevolmente il peso del finanziamento sottoscritto. Il tutto può avvenire attraverso una semplice corrispondenza tra i clienti e la banca di riferimento. L’intero procedimento non prevede l’operato della figura di un notaio visto che basta una semplice scrittura privata. La rinegoziazione del mutuo è un atto che può avvenire unicamente con il consenso delle due parti. In caso di rifiuto della banca, il contraente, sfruttando i provvedimenti della Legge Bersani, può cambiare istituto di credito.
La surroga del mutuo
Ed ecco che quindi si effettua la portabilità del finanziamento. E’ indispensabile sapere che la surroga del mutuo, come decretato dalla Legge Bersani, può comportare delle modifiche solo sull’aspetto degli interessi che vengono applicati sul mutuo sottoscritto. Nessun tipo di modifica può essere, infatti, apportata sul debito residuo che rimarrà, in ogni caso, lo stesso.
Insomma una serie di modifiche importanti sul contratto di finanziamento che, però, non interesseranno il capitale residuo da pagare. Detto questo è indispensabile sapere che cambiare banca può significare ottenere un risparmio davvero notevole sugli interessi che vengono applicati. Un discorso che vale sia per i mutui a tasso fisso che per quelli a tasso variabile.
La portabilità nel mutuo a tasso fisso e variabile
Non è raro che avendo sottoscritto un finanziamento alcuni decenni fa, il mutuatario oggi si renda conto di quanto il tasso IRS che paga regolarmente sulle varie rate mensili, siano del tutto “fuori mercato” cioè notevolmente più alto di quello previsto oggi. La situazione economica generale ha portato, infatti, ad un vero e proprio tracollo dei tassi. Oggi gli interessi che vengono applicati sui mutui sono ormai ai minimi storici, sia a tasso fisso che variabile.
Proprio nei mutui a tasso variabile, accedere allo strumento della portabilità può risultare ugualmente vantaggioso. L’Euribor, il dato con il quale vengono indicizzate le rate, ha subito nel recente passato, un continuo abbassamento portando i tassi applicati oggi sui mutui a tasso variabile, al minimo storico. In questa situazione trovare sul mercato un mutuo con tassi molto più convenienti del proprio risulta molto più semplice.
Ed ecco che la Legge Bersani, promulgata ormai quasi un decennio fa, risulta molto più attuale che mai. Un’impennata senza precedenti ha interessato il settore dei contratti di finanziamento con un ricorso allo strumento della surroga mai così alto.
Nonostante la portabilità del mutuo non rappresenti quasi mai un costo oneroso per il mutuatario, è indispensabile tenere presente che la riduzione del tasso di interesse deve essere abbastanza consistente perché realmente valga la pena effettuare l’intero procedimento. Non è raro che i mutui realizzati appositamente per lo strumento della surroga abbiano un tasso di interesse leggermente maggiore rispetto ai normali prodotti finanziari. Tutto questo perché la Legge Bersani prevede che nell’operazione di portabilità, le spese iniziali siano interamente a carico della banca che, quindi, decide di rifarsi dei costi sostenuti attraverso un minimo di maggiorazione sulle rate da pagare.
Quando conviene “surrogare” un mutuo?
Ma come si può calcolare, con precisione, l’opportunità o meno, di utilizzare lo strumento della Legge Bersani per il proprio contratto di finanziamento? Basta una semplice moltiplicazione per capire realmente a cosa di va incontro. Il primo dato da prendere in considerazione è il numero di rate che ancora devono essere pagate alla banca e moltiplicarlo con la differenza tra le rate del vecchio e del nuovo mutuo. Ma è sempre conveniente sfruttare la portabilità del mutuo?
Anche in questo caso la durata e l’importo esatto delle rate sono gli elementi che devono essere presi in considerazione. Nel caso in cui il mutuatario riscontri poche decine di euro di differenza per ogni mensilità in un piano di ammortamento residuo di pochi anni, effettuare la portabilità può risultare quasi del tutto inutile. Le banche, inoltre, sono spesso poco propense ad accettare la surroga di mutui giunti quasi all’estinzione.
