Cosa sono i mutui offset, come funzionano e in quali casi conviene sottoscriverli
Il variegato mondo dei mutui propone continuamente forme di finanziamento e prodotti precedentemente sconosciuti. Non tutti conoscono, ad esempio, i mutui offset. Introdotto in Gran Bretagna sul finire degli anni novanta, questo particolare prodotto ha fatto l’ingresso nel mercato italiano nel 2009, grazie alla Banca Popolare di Verona.
I mutui offset si basano su una particolare correlazione tra il conto corrente che il cliente possiede nell’istituto di credito con il mutuo. In sostanza il mutuatario, attraverso questa formula, può bilanciare gli interessi passivi del finanziamento sottoscritto con la banca e gli interessi attivi applicati sul conto corrente stesso o, in un altro caso, anche il capitale residuo con la media della giacenza dei vari conti correnti.
In pratica questo strumento garantisce un pagamento inferiore dell’importo previsto: più alta è la somma depositata in banca, minore è il versamento da destinare per il rimborso del mutuo. La formula può essere applicata sia a conti correnti che a conti deposito e, in alcuni casi, anche per le carte conto. E’ importante tenere ben presente che i mutui offset non comportano né la riduzione della durata del piano di ammortamento previsto per il mutuo né l’importo della rata.
Insomma questa tipologia di prodotto risulta tra i più innovativi nel campo dei mutui oltre a rappresentare un efficace mezzo di “semplificazione” del pagamento di quanto dovuto. Ma quando conviene sottoscrivere un finanziamento del genere?
Mutui offset: i vantaggi e gli svantaggi
Per comprendere appieno lo strumento dei mutui offset e, quindi, capire al meglio la reale convenienza di questa formula di finanziamento, è utile dare un’occhiata ai metodi di calcolo. Sono essenzialmente due le modalità con cui vengono detratte alle somme possedute sui conti correnti, l’ammontare destinato al pagamento del mutuo.
In un caso, come anticipato in precedenza, ad essere detratta è la giacenza media su uno o più conti correnti dal capitale residuo. Si chiama “compensazione” ed è lo strumento maggiormente utilizzato. Ad un mutuo con capitale residuo pari a 100mila euro può essere sottratta la media della giacenza media del conto corrente, ad esempio di 10mila euro, andando a pagare una rata calcolata sul capitale residuo di 90mila euro.
L’altro metodo riguarda, invece, esclusivamente gli interessi: quelli passivi maturati nel contratto di mutuo e quelli attivi sul conto corrente. Viene così effettuato un calcolo tra i due fattori ed, attraverso la differenza risultante, si calcola l’importo della rata da corrispondere alla banca. La compensazione prevista, però, non potrà mai essere alla “pari” visto che sugli interessi applicati sul conto corrente viene calcolato anche una quota destinata alla ritenuta di acconto. Insomma gli aspetti da tenere presente sono davvero tanti e le condizioni variano a seconda dei vari casi.
Può accadere che l’applicazione dei mutui offset porti ad un aumento del valore dello spread mentre sono da valutare attentamente anche le conseguenze di una diminuzione della giacenza media posseduta sul conto corrente.
E’ importante anche porre attenzione alle ricadute che possono essere previste nel contratto di mutuo sul proprio conto corrente; anche se la maggior parte dei casi, i mutui offset non comportano significative restrizioni in questo senso.
Nella maggior parte dei casi l’opzione di compensazione si attiva esclusivamente nel momento in cui viene rilevata una somma sufficiente sul conto corrente, non applicandosi in caso si importo di scarso valore. Nessun tipo di penalizzazione è prevista in caso in cui la “compensazione” non sia applicabile: in questa situazione l’ammontare della rata sarà il “classico“.
Insomma una serie di caratteristiche che rendono i mutui offset delle formule “comode” ed interessanti, soprattutto per i mutuatari che hanno a disposizione somme significative ed in grado di diminuire sensibilmente l’importo della rata mensile.
