Sono i soggetti con un patrimonio immobiliare più alto, ma al momento di richiedere una qualsiasi forma di prestito o mutuo trovano il rifiuto da parte degli istituti di credito. Si tratta dei pensionati del nostro paese con un’età superiore ai 65 anni. Un’anzianità che diventa un muro insormontabile per chi deve richiedere una qualsiasi forma di liquidità alle banche.
Ma un modo per capitalizzare la proprietà immobiliare è stata messa in campo dal Governo, già da alcuni anni. Si tratta dei mutui vitalizi ipotecari; una forma di finanziamento, ormai proposta dalla maggior parte delle banche, che si adatta alle esigenze dei mutuatari con un’età superiore ai 65 anni.
Una soluzione che permette di bypassare i rigidi limiti sull’età nel campo dei finanziamenti visto che oltre i 50 anni è praticamente impossibile sottoscrivere qualsiasi forma di mutuo che superi la durata di 25 anni per il limite di 75 anni alla scadenza del contratto deciso dalla maggior parte degli istituti di credito del nostro paese. Ma come funzionano i mutui vitalizi ipotecari?
Mutui vitalizi: cosa sono e come funzionano
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In sostanza, come detto, si tratta di un modo per ottenere liquidità dalle proprietà immobiliari dell’utenza con un’età superiore ai 60 anni. Chiamata in inglese con il nome “reverse mortgage” la formula del mutuo vitalizio consiste in un finanziamento che vede, come garanzia, la propria casa.
In questo modo il cliente può ottenere una somma, anche consistente, per qualsiasi scopo, e far pagare la liquidità ottenuta, più i relativi interessi maturati negli anni, ai propri eredi. Proprio questi ultimi, alla morte dei mutuatari, si troveranno nelle mani la “patata bollente”: dovranno restituire la somma ricevuta dai propri genitori o decidere di rinunciare. In quest’ultimo caso la banca entrerà in possesso dell’immobile che venderà restituendo, nel caso in cui l’importo ricevuto dalla compravendita sia superiore alla liquidità ottenuta. Ma quanto si dovrà restituire alla banca?
Si tratta di una variabile dipendente da diversi fattori come il valore dell’immobile e la durata stessa del contratto. Per quanto riguarda l’importo concesso dall’istituto di credito, esso può essere variabile tra un valore del 15 al 50%. Gli interessi, invece, aumentano ogni anno e saranno tanto maggiori quanto l’età in cui avviene il decesso del proprietario dell’immobile.
E’ l’estrema tranquillità con il quale il mutuatario può godersi la somma ricevuta migliorando le proprie condizioni economiche a rappresentare uno dei fattori che rendono attraente questa forma di finanziamento. Ricevere una determinata somma, senza preoccuparsi della restituzione, è sicuramente un fattore di enorme vantaggio per il richiedente; una possibilità non comune nelle altre forma di mutuo comunque negate ai pensionati.
Mutui vitalizi: i pro e i contro dei finanziamenti destinati agli “over”
Insomma i vantaggi dei mutui vitalizi ipotecari sono davvero tanti, ma risultano numerose anche le criticità. Un sostanza la formula non è affatto nuova nel mondo finanziario. Era il 2011 quando la Deutsche Bank mise in campo uno strumento del tutto simile che consentiva ai mutuatari con un’età superiore ai sessanta anni di usufruire di speciali forme di mutuo trasformando in liquidità le significative proprietà immobiliari in loro possesso, ma fu un flop.
Furono davvero pochi i clienti che accettarono le condizioni del mutuo vitalizio ipotecario; come mai? Il perché di un fallimento del genere è da ricercare nelle condizioni che, soprattutto allora, risultavano davvero poco convenienti per i clienti.
In sostanza i mutui vitalizi ipotecari hanno dei costi che risultano notevolmente maggiori rispetto ai normali mutui. I tassi di interesse che si aggiungono, di anno in anno, sulla somma che gli eredi devono restituire alle banche, già dopo pochi anni, superano di gran lunga il valore dell’immobile costringendo i futuri eredi ad esborsi davvero notevoli.
Da ciò si può evincere che, a fronte di una lunga aspettativa di vita, la restituzione di quanto dovuto risulti un’operazione insostenibile e poco conveniente a fronte del valore dell’immobile. In questo periodo, inoltre, il proprietario dell’immobile non può effettuare una serie di operazioni sulla casa.
L’immobile non può essere oggetto di vendita, non è possibile applicare nessun tipo di ipoteca, né effettuare una locazione a terzi. In questo casi la Legge prevede la decadenza del beneficio con l’istituto di credito che provvede a riscuotere il capitale dato al proprietario dell’immobile più gli interessi maturati negli anni. Ma gli svantaggi non si fermano qui.
Alla morte del mutuatario ed al rifiuto del pagamento del riscatto da parte degli eredi, la valutazione (di parte) dell’immobile viene realizzata da un perito della banca; ma alla somma può essere sottratto un valore del 15% nel caso in cui non siano presenti soggetti interessati all’acquisto dell’immobile; la stessa quota sarà sottratta per ogni anno in cui non verranno trovati acquirenti interessati alla casa.
Insomma vantaggi e significativi svantaggi per questa particolare forma di mutuo che può interessare solo a determinate condizioni.
Come si sottoscrive un mutuo vitalizio?
Accedere ad un mutuo vitalizio ipotecario ha però delle difficoltà minori rispetto alle altre forme di mutuo. Il primo passo da fare è quello di informarsi sugli istituti di credito che offrono, tra le varie offerte di mutuo, anche questa particolare forma di finanziamento.
La banca provvede innanzitutto ad effettuare una stima approssimativa del valore dell’immobile a seguito di una perizia che, come detto, viene effettuata dai tecnici dell’istituto stesso. A questo punto l’istituto di credito realizza una valutazione per la percentuale da destinare al mutuatario prendendo in considerazione diversi fattori tra cui il valore dell’abitazione e l’età del mutuatario.
Di conseguenza la percentuale massima sul valore dell’immobile concessa ad un soggetto con un’età superiore ai sessanta anni, è del 10% mentre viene erogata una somma del 20% agli over settanta il 40% per i mutuatari con un’età superiore agli 80 ed una percentuale della metà del valore dell’immobile per gli over 90.
I documenti necessari alla stipula
La documentazione richiesta per l’accensione dei mutui vitalizi ipotecari non si distingue da quella necessaria per le normali forme di finanziamento. Il codice fiscale e la carta d’identità vanno accompagnati allo stato di famiglia, la perizia, la relazione del notaio preliminare o, nel caso, dell’Atto di Provenienza ed altra documentazione che può essere richiesta dall’istituto di credito.
Spetterà alla banca, a questo punto, realizzare un parere di fattibilità basandosi sulla documentazione portata ed i documenti. In questa prima fase il giudizio generico dell’istituto di credito non è ancora definitivo. Nel caso di accettazione, infatti, ulteriori passaggi successivi dovranno confermare il parere della banca.
Sono varie le motivazioni che possono spingere, invece, per un parere negativo. Potrebbe essere la richiesta di un importo eccessivo a spingere la banca ad un iniziale bocciatura della richiesta di mutuo. A questo punto rinegoziare le condizioni può essere la mossa migliore per convincere l’istituto bancario a concedere il finanziamento. Dopo la successiva perizia di un esperto si potrà sottoscrivere il mutuo.
