Permuta casa

Funzionamento e condizioni dello “scambio di proprietà” di un immobile

Uno dei nuovi fenomeni a cui si sta assistendo, nel campo immobiliare, è la permuta della casa. Un termine sempre più ricorrente e che indica un preciso procedimento attraverso il quale due soggetti si “scambiano” la proprietà di due immobili.

Ed è proprio nella parola “scambio” che possiamo trovare il significato letterale della parola permuta. A regolare la permuta della casa è un preciso articolo del codice civile, il 1552, che consente di scambiare la proprietà di oggetti, o di un diritto, da un soggetto ad un altro.

Insomma una sorta di scambio tra due soggetti che spesso va a sostituire la compravendita immobiliare. Un procedimento ricorrente in passato, ma che è tornato in uso in occasione della crisi economica e del crollo delle vendite immobiliari. Ma come funziona la permuta, nell’ambito della compravendita della casa?

Permuta immobiliare: le caratteristiche

Può accadere che un proprietario di un immobile intenda vendere la propria casa acquistandone un’altra più adatta alle proprie esigenze. Può anche accadere che, per acquistare il nuovo immobile, sia necessario sottoscrivere una forma di finanziamento. Tempi lunghi e richieste di garanzia non sempre semplici da adempiere vengono, però, proposti dai vari istituti di credito. Che fare a questo punto?

E’ possibile superare questa grande mole di difficoltà semplicemente proponendo uno scambio, con un altro proprietario, dell’immobile. Ma se una casa vale di più rispetto all’altra cosa accade?

Si tratta di una possibilità molto ricorrente, in questo particolare procedimento, ma a cui è possibile porre rimedio attraverso il versamento della quota eccedente. E’ la valutazione del valore immobiliare il fattore sui cui si basa l’ammontare del versamento da realizzare. Insomma si tratta di un procedimento ricorrente e regolato da una serie di normative molto precise. Ma quali sono i soggetti che possono effettuare la permuta dell’immobile?

Non esistono particolari restrizioni riguardo questo aspetto. Possono essere anche due privati, interessati entrambi alla proprietà dell’altro soggetto ad accedere allo scambio, ma anche tra un’impresa ed un’acquirente può essere effettuata, senza difficoltà. Molto spesso la ditta costruttrice cede la proprietà di un immobile, in via di realizzazione, ad un privato ottenendo, in cambio, la proprietà del suo immobile in contovendita.

Può accadere anche che una ditta di costruzione ceda uno o più appartamenti ad un privato per la vendita del terreno sul quale verrà realizzato l’immobile.

I tre casi della permuta

Come abbiamo appena visto sono tre le condizioni che possono portare allo scambio di proprietà di un immobile. La permuta diretta è una delle meno comuni e riguarda semplicemente due privati che, per esigenze opposte, vogliono scambiarsi la proprietà di un immobile. In questo caso la valutazione delle imposte avverrà sul valore dell’immobile dal valore maggiore. Come detto si tratta di un trasferimento più raro per le difficoltà di far combaciare le richieste dei due soggetti.

La casa in conto vendita è, invece, uno dei procedimenti più comuni. In questo caso l’impresa di costruzione cederà la proprietà di un immobile, ancora sulla carta, accettando, in conto vendita, la casa dell’acquirente. Si tratta di un procedimento delicato per la possibilità, tutt’altro che remota, che la casa rimanga invenduta.

Due transazioni separate sono applicate, invece, nel procedimento di permuta indiretta. In questo caso la vendita di due immobili avviene attraverso due transazioni separate. Questa procedura è la più comune in ambito immobiliare per le maggiori garanzie offerte. Si effettua attraverso due garanzie separate che eludono la possibilità di non coincidenza delle tempistiche del venditore e dell’acquirente evitando di subire perdite finanziarie.

Permuta immobiliare: conviene?

E’ la mancanza di tempo a portare, molto spesso, alla permuta della casa. Può accadere, in sostanza, di non voler aspettare la lunga trafila di adempimenti previsti per la classica compravendita immobiliare. Anche dal punto di vista fiscale i vantaggi sono notevoli.

Attraverso questa particolare operazione, entrambi le parti sono oggetto di un’imposizione “unica” applicata, cioè, sulla sola permuta e non su entrambe le operazioni di vendita ed acquisto dell’immobile. Tra le spese che vengono evitate, ci sono anche quelle relative al notaio, sicuramente non di poco conto. Il controllo di eventuali ipoteche sugli immobili è uno dei fattori più importanti.