Locazione con patto di futura vendita
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Il termine inglese rent to buy indica una formula molto comune nel contratto di locazione nel nostro paese. Si tratta, in pratica, di un contratto che offre la possibilità all’affittuario di acquisire la proprietà dell’immobile alla scadenza prevista. Ma cosa accade nel caso in cui una delle parti coinvolte risulti inadempiente? A chi spetta il pagamento delle imposte? I quesiti che è possibile porsi, prima della sottoscrizione di un contratto rent to buy, sono davvero tanti. In questa guida cercheremo di fare chiarezza sui vari aspetti del contratto e del funzionamento della formula dell’affitto con la possibilità di riscatto.
Rent to buy: di cosa si tratta?
Il rent to buy o affitto con riscatto consente di stipulare un contratto di locazione che potrà trasformarsi, in determinate condizioni, in un acquisto vero e proprio alla scadenza. E’ indispensabile tenere presente che il passaggio della compravendita non è obbligatorio per entrambe le parti costituendo una semplice possibilità tra cui scegliere. Il contratto si compone di due fasi: un classico contratto di affitto e un preliminare di vendita realizzato tra le due controparti entro un termine stabilito. Di solito tale limite temporale è fissato tra i tre ed i cinque anni, ma la tutela può raggiungere anche i dieci anni.
Per accedere a questa particolare opzione, però, è previsto un importo maggiorato sul canone di locazione da pagare mensilmente. Oltre alla spesa mensile che si andrà a versare per la locazione dell’immobile, si andrà a pagare una quota che andrà a comporre l’acconto sul costo finale del bene.
Le condizioni del rent to buy
Come abbiamo detto in precedenza, la formula del rent to buy non prevede l’obbligo di acquisto dell’immobile, anche se è utile controllare le condizioni previste nel contratto ed eventuali vincoli, perfettamente previsti dalla Legge. Ma è il costo mensile da pagare a rappresentare l’elemento da valutare con maggiore attenzione e verificare quanto questo sia realmente proporzionato all’acconto da corrispondere per l’acquisto successivo.
Naturalmente maggiore sarà il canone mensile più alta sarà la garanzia per il proprietario dell’immobile e tanto più oneroso sarà il costo per l’affittuario. Quest’ultimo, in alternativa, potrebbe accedere ad un classico contratto di locazione accantonando la somma per l’anticipo di un qualsiasi immobile, senza alcun tipo di obbligo previsto invece per la formula del rent to buy.
E’ utile tenere presente quest’ultima alternativa visto che la somma accantonata nel contratto di rent to buy potrebbe essere persa nel caso in cui si scelga di rinunciare all’acquisto del bene. Può anche accadere, invece, che il proprietario dell’immobile ritenga l’intera somma versata durante la fase di locazione come deduzione per il costo dell’immobile. Insomma i termini del contratto possono essere davvero tanti.
Conviene la formula del rent to buy?
La locazione del rent to buy rappresenta una valida alternativa al classico contratto di acquisto della casa rappresentando un punto di equilibrio potenzialmente interessante tra la formula dell’affitto e l’acconto del costo di un immobile. Ma chi intende la sottoscrizione del contratto rent to buy come un modo per ”provare” l’immobile e sceglierne, o meno, l’acquisto alla scadenza, si sbaglia di grosso. In caso di rinuncia all’acquisto si andrà a perdere l’intera somma pagata in aggiunta al canone mensile.
La sottoscrizione dell’affitto con riscatto può essere particolarmente utile per chi intende acquistare un immobile con una formula che non sia quella del mutuo. Anche per chi ha una concreta prospettiva di stabilità, dal punto di vista lavorativo a lungo termine, il contratto del rent to buy può risultare la scelta migliore.
In caso di inadempienza dell’affittuario, invece, il proprietario ha la facoltà di riprendersi l’immobile e, se previsto dal contratto, anche della quota di anticipo sul prezzo versata mensilmente.
