Procedura completa di sfratto per morosità
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Lo sfratto per morosità è una procedura ben precisa con tempi e costi ben previsti dalla Legge. In questa guida ci soffermeremo sulle caratteristiche principali dello sfratto per morosità, sulle modalità di applicazione e, nel caso, su come difendersi da eventuali irregolarità.
Quando si parla di sfratto per morosità si indica un particolare procedimento che il titolare di un immobile, dato in locazione, può avviare nel caso in cui l’affittuario, ovvero il soggetto inadempiente, non paghi quanto dovuto nelle modalità e nelle tempistiche concordate nel contratto di affitto. Si tratta, in pratica, di un’ipotesi di inadempimento a cui è possibile intervenire attraverso lo sfratto per morosità.
Per procedere allo sfratto è necessario, naturalmente, che il contratto sia registrato regolarmente presso l’Agenzia delle Entrate e che rispetti le direttive della normativa.
Le tipologie di sfratto per morosità
Sono quattro le tipologie di sfratto che è possibile attivare in caso di inadempienza da parte dell’affittuario. L’intimazione convalida sfratto per morosità rappresenta una di procedimenti a cui ricorrere nel caso in cui l’inquilino non riesca a pagare i canoni mensili precedentemente pattuiti purché sussista la registrazione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.
La procedura di sfratto per finita locazione rappresenta, invece, la tipologia di sfratto a cui è possibile ricorrere nel caso in cui il proprietario dell’immobile, appena giunto il termine del periodo di affitto come previsto dal contratto, intende chiedere all’inquilino la restituzione dell’immobile.
Un’altra tipologia è, invece, lo sfratto per necessità. In questo caso la procedura viene applicata quando il titolare dell’immobile vuole avvalersi del diritto di liberare il locale per particolari condizioni previste dalla Legge. E’ il caso del cambiamento dell’uso dell’immobile, magari da commerciale ad abitativo o viceversa, oppure nel caso in cui il proprietario intende usare la casa per una propria attività di tipo imprenditoriale.
L’ultimo dei casi definiti per lo sfratto è, invece, quello per il quale è prevista per la risoluzione del contratto di locazione a causa di un inadempimento. In questa particolare circostanza deve essere un Giudice a decidere di emettere il provvedimento esecutivo per la convalida dello sfratto a causa di un inadempimento degli obblighi previsti come, per esempio, può essere una procedura di sub-affitto, una formula specificatamente vietata dalla legge o anche per un arbitrario cambio d’uso dell’immobile da parte dell’inquilino.
Sfratto per morosità: la procedura
Il primo passo per procedere allo sfratto per morosità è rappresentato dall’obbligo del locatore di contattare un avvocato attivando l’intimazione di convalida per morosità. Si tratta, in pratica, di una procedura attraverso cui il titolare richiede ad un magistrato del tribunale un provvedimento nel quale si intende ottenere la risoluzione del contratto di locazione ordinando al soggetto affittuario di abbandonare subito o entro una determinata scadenza, l’immobile.
Si tratta di una procedura attraverso la quale è possibile attivare un provvedimento immediatamente esecutivo attraverso il quale il titolare del locale può intimare al conduttore lo sfratto immediato in caso di mancato pagamento dell’affitto mensile richiedendo, nello stesso momento, l’ingiunzione ovvero l’ordine di pagamento dei fitti scaduti e non pagati.
Attraverso questa procedura il locatore può ottenere, in pratica, la risoluzione del contratto di locazione, il rilascio dell’immobile, e soprattutto la condanna per l’inquilino a pagare i canoni mensili non corrisposti attraverso un decreto ingiuntivo. Ma quando è attivabile lo sfratto per morosità?
Le condizioni sono ben precise. E’ innanzitutto necessaria la presenza di un contratto di locazione regolare con la registrazione all’Agenzia delle Entrate. Deve sussistere, inoltre, un preciso accordo tra le parti sull’ammontare dei canoni mensili da corrispondere la scadenza entro la quale deve avvenire il versamento oltre all’inadempienz dei suddetti accordi da parte del titolare dell’immobile.
