Con il temine usucapione si intende una procedura che consente ad un soggetto di assumere la titolarità di un immobile anche senza alcun accordo con il legittimo proprietario del bene. E’ possibile venire in possesso di un immobile anche nel caso in cui il beneficiario è in malafede, ovvero sia a conoscenza che la casa sia di proprietà di un altro soggetto, ma solo a determinate condizioni.
E’ necessario che il beneficiario abbia realmente avuto il possesso del bene utilizzandolo per i propri scopi per un periodo di dieci o venti anni e che ne abbia disposto l’uso, per l’intero periodo, come se fosse il legittimo proprietario, ovvero in presenza dei vicini e della collettività. Insomma non è possibile accedere all’usucapione dell’immobile in caso di utilizzo ”nascosto” bene, magari occupando il bene di nascosto di notte o solo per dormire.
Il diritto all’usucapione non è riconosciuto nel caso in cui il possessore abbia agito in modo coercitivo o non rispettando le regole, come ad esempio per l’appropriazione indebita o attraverso la realizzazione di steccati o muri che impediscano l’accesso al legittimo titolare del bene.
Usucapione: il comportamento del titolare del bene
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Per far sì che l’usucapione avvenga nel rispetto della Legge è necessario che il proprietario del bene abbia dimostrato, nel periodo preso in esame, un completo disinteresse per la proprietà consentendo, anche in modo del tutto inconsapevole, che il bene venga utilizzato da un’altra persona.
Si tratta di una situazione ricorrente, ad esempio, per chi si reca all’estero per un lungo periodo disinteressandosi ai propri beni o chi consente il passaggio, in una strada privata, ad un vicino.
Lo scopo dell’usucapione è di conferire la titolarità di un bene preferendo i soggetti che anche non essendo titolari di un bene, ne traggono utilità, magari con riflessi positivi per l’intera comunità. Si tratta di una formula che favorisce chi ha realmente bisogno e si cura di un bene rispetto a chi se ne disinteressa totalmente.
I termini dell’usucapione
Sono i limiti temporali a determinare la possibilità di accedere usucapione. E’ di venti anni il termine prefissato per gli immobili se il possesso è avvenuto in malafede, ovvero sapendo che la proprietà era riconducibile ad un altro soggetto.
Ammonta a venti anni anche il limite prefissato anche per gli altri diritti che possono ricadere su un immobile come l’usufrutto (leggi la guida), la servitù ecc. come anche per i beni mobili.
Passa a dieci anni, invece, il limite per chi ha acquisito la proprietà in buona fede, ovvero non essendo a conoscenza del vero proprietario dell’immobile, magari in seguito ad un raggiro. Stesso discorso riguarda il possesso dei beni mobili e di quelli iscritti all’interno dei registri pubblici, come nel caso delle auto o i natanti. E’ importante tenere presente che, durante tale periodo, il possesso del bene non deve essere ininterrotto. Ma proprio tutti i beni possono essere oggetto di usucapione? I beni non usucapibili ci sono, ovviamente, quelli dello Stato e del Demanio.
Come avviene l’usucapione
Il passaggio della titolarità di un bene da un soggetto all’altro non avviene in automatico compiuti i venti anni dall’occupazione. Solo attraverso specifici passaggi formali avviene l’usucapione. E’ un giudice a decretare i diritti dell’occupante attraverso una sentenza che formalizza il tutto e che verrà trascritta nei registri pubblici.
Si tratta di un processo vero e proprio con la necessità, da parte di chi reclama il diritto di usucapione, di mostrare le prove dell’effettivo utilizzo del bene. Per provare il tutto basta ricorrere ad eventuali testimoni che asseriscano che il bene sia stato utilizzato per gli anni previsti dalla Legge in maniera continuativa e con il disinteresse del legittimo proprietario.
